Estamos vivendo tempos difíceis com uma crise sanitária jamais vista em nosso tempo. Como já foi diversas vezes dito e replicado por especialistas, o Covid-19 não ataca somente a saúde individual das pessoas, mas sim todos os setores da nossa sociedade, dentre elas a economia.
O melhor que cada um de nós pode fazer, no momento, é seguir a risca as orientações da Organização Mundial de Saúde e autoridades competentes.
Pois bem, há uma compreensível angustia de comerciantes e empresários quanto aos impactos econômicos advindos da pandemia que nos assola. Todos, nesse momento, estão pensando em como cumprir os seus compromissos e reduzir os custos para que, em alguns meses, não venham a falir.
Para uma boa parte dos empresários, principalmente os médios e pequenos, o custo mais elevado da sua operação é o aluguel. A matemática não deixa dúvidas, se não há faturamento por conta do fechamento do comércio e de empresas que prestam serviços não essenciais, não haverá caixa para pagamento de despesas e dos custos da operação de cada negócio.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no seu artigo 18, prevê a possibilidade da fixação de um novo valor de aluguel, assim como alteração da cláusula de reajuste.
Já o Código Civil, em seu artigo 317, dispõe sobre a possibilidade de reajuste do valor da prestação, quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. Os artigos 479 e 480 do mesmo diploma, mencionam a possibilidade de revisão do contrato, com a redução do valor da prestação, comprovado o desequilíbrio que pode beneficiar uma das partes em detrimento da outra.
Em caso mais extremo, o artigo 478 do Código Civil, prevê a possibilidade de resolução (término) deste contrato de locação, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. No caso da pandemia e do obrigatório fechamento do comércio e empresas de serviços não essenciais, há uma causa externa imprevista que acaba onerando excessivamente os contratos de aluguel, desequilibrando a relação contratual para estes inquilinos.
No entanto, antes de ajuizar qualquer medida para revisar o contrato, o que é permitido pela Lei do Inquilinato, há de se reunir esforços e boa vontade entre locador e locatário para renegociar temporariamente o contrato de aluguel, através da conciliação.
Podemos sugerir dois modos de renegociação:
1 – A redução do valor do aluguel (sem cobrança posterior da diferença) pelo período em que perdurar o decreto de calamidade pública do governo;
2 – A suspensão da cobrança do contrato de locação, pelo tempo em que perdurar as medidas do decreto de calamidade pública, com o posterior pagamento destes valores de forma parcelada, conjuntamente com os alugueres normais.
Em ambos os casos é preciso formalizar a alteração contratual temporária para que a mesma alcance qualquer validade jurídica.
Evidentemente, há outras formas de negociação, dependendo muito do caso concreto. Já se sabe de algumas grandes imobiliárias que estão oferecendo um acordo padrão para todos os inquilinos. O mais adequado seria a análise individual de cada locação, pois possuem particularidades, bem como cada locatário possui capacidade econômica distinta, tendo em vista o negócio envolvido.
Escolher entre renegociar temporariamente a locação ou perder um inquilino, este é o ponto. Nossa economia já vem sofrendo muito, e não é de hoje, sendo que pelo cenário atual isto se agravará. Os proprietários e locadores devem estar atentos e sensíveis a isso, sob pena de terem seus imóveis sem ocupação, o que a nosso ver é muito pior.
O certo é que existem instrumentos legais que permitem às partes renegociar extrajudicialmente os seus contratos de aluguel, como a conciliação e a mediação, e caso não cheguem a um acordo, o caminho é a via judicial, sendo este mais moroso.
Por fim, o texto do artigo 19 da Lei de Inquilinato diz que só podem ser revisados judicialmente os contratos de aluguel que já tenham vigência há três anos, onde não tenha havido acordo entre as partes sobre o reajuste. No entanto, levando-se em consideração o anormal estado em que estamos, de pandemia, acreditamos que o judiciário flexibilizará essa regra, analisando cada caso. E, se for verificado que o locatário não consegue mais suportar o contrato por queda de faturamento em decorrência do isolamento social, o instrumento haverá de ser readequado, mesmo que temporariamente.
Há diversas opiniões sobre como será a vida pós Covid-19. Há quem diga que o comportamento humano não mudará, mas há quem defenda que algumas mudanças nas rotinas das pessoas, como o teletrabalho, vieram para ficar.
O certo é que devemos sair mais fortes e principalmente mais inclinados à conciliação e a resolução de conflitos sem o judiciário.
Por enquanto é dever de cada um preservar a sua vida e a do próximo, seguir as orientações da OMS e governos locais para que saíamos fortalecidos e prontos para as próximas batalhas, em especial a recuperação da economia!
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Autora: Dra. Vanessa Azambuja Fernandes é advogada, Pós Graduada em Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial, Pós Graduada em Direito do Trabalho Processo do Trabalho, Especialista em Direito Previdenciário e LLM em Direito Empresarial.
@vanessa_advogada